Δήλωση Ε9: Οδηγίες για τροποποίηση του φορολογικού έτους 2024 – Οι παγίδες (Α’ μέρος)

Είδαμε, στο προηγούμενο σημείωμά μας, την αλλαγή στην ημερομηνία υποβολής των τροποιητικών δηλώσεων με τις συναλλαγές που κάναμε μέσα στο 2024 καθώς και τον τρόπο υποβολής τους

Στο σημερινό σημείωμα θα δούμε θέματα που αφορούν την ορθή συμπλήρωση του εντύπου «Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων», δηλαδή του εντύπου Ε9

Τι πρέπει να προσέξουμε – Οι δηλώσεις των ακινήτων στο κτηματολόγιο ανέδειξαν μια σειρά λάθη που υπήρχαν στις δηλώσεις των ακινήτων.

Αναγραφή ακινήτου

Σύμφωνα με τις οδηγίες που έχουν δοθεί από την διοίκηση αναγράφεται η πραγματική κατάσταση ακινήτου  η οποία προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει οριστική εγγραφή από τον τίτλο κτήσης. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίτλος (αγορά, κληρονομητήριο  ή οικοδομική άδεια),  από την πραγματική κατάσταση.

Προσοχή:

Εφόσον το ακίνητο (κτίσμα ή οικόπεδο ή γήπεδο) υπερβαίνει την επιφάνεια που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης του, ή την άδεια οικοδομής και ανεξάρτητα από το χρόνο τακτοποίησής του ή ακόμα και αν δεν έχει νομιμοποιηθεί  αναγράφεται με την υπερβάλλουσα επιφάνεια.
Εφόσον έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, αναγράφεται η πραγματική χρήση του ακινήτου. Για να αναγραφεί ένα κτίσμα σε άλλη κατηγορία, πρέπει επ’ αυτού να έχουν γίνει ουσιώδεις και σταθερές επεμβάσεις ώστε η χρήση του να είναι διάφορη από την αρχικά οριζόμενη (βεβαίωση δημόσιας ή διοικητικής αρχής ή και τακτοποίηση/νομιμοποίηση).

Α) Κατηγορίες ακινήτων

Κάθε κτίσμα αναγράφεται σύμφωνα με την κατηγορία που αναφέρεται στην οικοδομική του άδεια ή στον τίτλο του.
Τακτοποιούμενο κτίσμα με αλλαγή χρήσης αναγράφεται με την χρήση που αναγράφεται στην τακτοποίηση (νέος τίτλος/άδεια οικοδομής αλλαγής χρήσης/άδεια θεωρείται και η τακτοποίηση).

Σε αυτή την κατηγορία πρέπει αν προσέξετε:

Αποθήκες

Θεωρείται το κτίσμα, το οποίο, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής ή τον τίτλο κτήσης, είναι βοηθητικός χώρος και η πραγματική χρήση του ταυτίζεται με αυτήν της άδειας οικοδομής, ανεξάρτητα από το μέγεθος και τον όροφο στον οποίο βρίσκεται. Οι προϋποθέσεις αυτές πρέπει να υφίστανται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους φορολογίας.

Πάρκινγκ

Οι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων εντός πυλωτής και οι αποθήκες, αναγράφονται στην ίδια γραμμή με την κατοικία – διαμέρισμα, αλλά στη στήλη βοηθητικών χώρων, μόνο αν αποτελούν παρακολούθημα συγκεκριμένου ακινήτου (δηλ. αναφέρονται ως παρακολουθήματα ή ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο).

Το ίδιο ισχύει για τις αποθήκες και θέσεις στάθμευσης κατοικιών – διαμερισμάτων που έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόγειο, στο δώμα ή στον ακάλυπτο χώρο (δηλαδή είναι παρακολουθήματα των ανωτέρω κατοικιών – διαμερισμάτων). Όταν η κατοικία ή το διαμέρισμα έχουν ενιαία λειτουργική ενότητα και αποτελούνται από περισσότερους τους ενός ορόφους (μεζονέτα) τότε καταχωρείται η συνολική επιφάνεια σε μία γραμμή και στη στήλη «όροφος» αναγράφεται ο κωδικός του ψηλότερου ορόφου.

Γενική παρατήρηση: Αναγραφή βοηθητικών χώρων ως κύριων έχει σαν αποτέλεσμα να χαθεί η έκπτωση 90% σε σχέση με τον φόρο που αναλογεί σε χώρο κύριας χρήσης. Επίσης ο φόρος αυξάνεται σε περίπτωση που οι υπόγειες επιφάνειες ακινήτων δηλωθούν ως χώροι κύριας χρήσης ή του παταριού που επικοινωνεί με εσωτερική κλίμακα μαζί με τους κύριους χώρους του ακινήτου ή αναγραφούν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα για τις επιφάνειες των κύριων ή και των βοηθητικών χώρων.

Προσοχή:

Ενοικιαζόμενα δωμάτια ή διαμερίσματα

Αν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής κατοικίας, αναγράφονται ως κατοικίες. Αν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής επαγγελματικής στέγης ή ενοικιαζόμενων δωματίων και έχουν την προβλεπόμενη άδεια λειτουργίας ενοικιαζόμενων δωματίων, αναγράφονται ως επαγγελματικές στέγες.

Κολυμβητική δεξαμενή

α. κατοικίας, για την οποία έχει εκδοθεί άδεια ειδικού κτηρίου, αναγράφεται σε ξεχωριστή γραμμή ως αθλητική εγκατάσταση, εκτός αν είναι εσωτερική και προστίθεται στους κύριους χώρους κατοικίας.

Αν δεν υπάρχει ξεχωριστή άδεια (σ.σ. προσοχή άδεια θεωρείται και η τακτοποίηση), αλλά η κατασκευή της προβλέπεται στην άδεια οικοδομής της κατοικίας, η επιφάνεια εσωτερικής κολυμβητικής δεξαμενής κατοικίας προστίθεται στους κύριους χώρους αυτής και η επιφάνεια της εξωτερικής κολυμβητικής δεξαμενής αναγράφεται στους βοηθητικούς χώρους.

β. επαγγελματικής στέγης αναγράφεται ως αθλητική εγκατάσταση εφόσον έχει άδεια οικοδομής και λειτουργίας.

γ. Κολυμβητική δεξαμενή ειδικού κτηρίου (π.χ. ξενοδοχείο), προστίθεται στους κύριους χώρους αυτού.

Β) Έτος άδειας

Το έτος κατασκευής του κτίσματος, προκύπτει από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία ουσιώδη αναθεώρησή της. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, αναγράφεται το έτος κατασκευής, το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο (π.χ. προγενέστερος τίτλος κτήσης, ηλεκτροδότηση, νομιμοποίηση κ.λπ.).

Σε περιπτώσεις που υπάρχουν τμήματα κτίσματος με διαφορετική παλαιότητα, αναγράφεται το κτίσμα σε μια γραμμή και, ως έτος κατασκευής, το έτος της νεότερης οικοδομικής άδειας. Άδεια θεωρείται και η τακτοποίηση ή νομιμοποίηση.

Κτίσματα με διαφορετική παλαιότητα, που δεν επικοινωνούν μεταξύ τους, αν έχουν διαφορετική παλαιότητα αναγράφονται σε ξεχωριστές γραμμές.

Σε αυθαίρετες κατασκευές ή προσθήκες, οι οποίες τακτοποιήθηκαν, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται το έτος που αναγράφεται στην έκθεση του μηχανικού, στα έγγραφα της τακτοποίησης. Αν ο μηχανικός αναγράφει εύρος ετών στην έκθεσή του, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται η πιο πρόσφατη χρονολογία. Σε περίπτωση που δεν αναγράφεται έτος κατασκευής στην έκθεση του μηχανικού, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται αυτό της τακτοποίησης, το οποίο δεν μπορεί να είναι μεταγενέστερο του 2011, δεδομένου ότι δεν επιτρέπεται τακτοποίηση κτισμάτων μεταγενέστερης κατασκευής. Ειδικά για τις τακτοποιήσεις του ν. 3843/2010, το έτος κατασκευής προκύπτει από την επικυρωμένη υπεύθυνη δήλωση που υπάρχει στον φάκελο.

Προσοχή: Η παλαιότητα του ακινήτου απομειώνει τη τιμή ζώνης και περιορίζει το ύψος του φόρου.

O Απόστολος Αλωνιάτης είναι Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας