Μπόνους δόμησης: Οι οριστικές αποφάσεις του ΣτΕ

Δίχως μεγάλες εκπλήξεις δημοσιεύθηκαν τελικά οι οριστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που βάζουν “φρένο” στα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Είναι αξιοσημείωτο ωστόσο ότι η χρήση των “ευεργετημάτων” σε ύψος και τετραγωνικά δίχασε τα μέλη της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου.

Η πλειοψηφία αποφάνθηκε ότι η πολεοδομική επιβάρυνση των πόλεων από τα κίνητρα του ΝΟΚ αυξάνει μεν την πραγματοποιούμενη δόμηση, αυτή όμως, αριθμητικώς και ποσοστιαίως, δεν είναι “προδήλως υπέρμετρη”, ώστε να οδηγεί σε ανεπίτρεπτη συνταγματικά επιδείνωση των όρων διαβίωσης και του περιβάλλοντος, θεωρώντας ότι το κύριο πρόβλημα ήταν η οριζόντια εφαρμογή των “μπόνους”.

Το χαρτί που λείπει για να προχωρήσει το «Σπίτι Μου 2» – Που κολλάνε χιλιάδες αιτήσεις

Παρόλα αυτά, εκφράστηκαν αυστηρότερες μειοψηφίες από οκτώ Δικαστές (τον αντιπρόεδρο, επτά Συμβούλους Επικρατείας και την πάρεδρο) που θεωρούν ότι “η αντισυνταγματικότητα των κινήτρων του ΝΟΚ οφείλεται προεχόντως στην επιδείνωση που αυτά επιφέρουν στο οικιστικό περιβάλλον, λόγω αύξησης συντελεστών δόμησης και υψών των οικοδομών, κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγματος, αλλά και της συνταγματικής αρχής της αναλογικότητας”.

Σύμφωνα πάντως με την πλειοψηφία των Ανώτατων Δικαστών η αύξηση ορισμένων πολεοδομικών μεγεθών δεν μπορεί να θεωρηθεί εκ προοιμίου αντίθετη προς το Σύνταγμα, υπό την προϋπόθεση ότι έχει αποτελέσει αντικείμενο σχεδιασμού, στάθμισης και μελέτης και υπαχθεί στη δέουσα διοικητική διαδικασία, η οποία περιλαμβάνει και την προβλεπόμενη διαβούλευση. Με απλά λόγια, η απόφαση των ανώτατων δικαστών ανοίγει τον δρόμο ώστε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) να επαναφέρει τα “μπόνους” δόμησης, μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος βρίσκεται σε εξέλιξη ανά τη χώρα και αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τα μέσα του 2026.

«Η απόφαση εντάσσει τα βιοκλιματικά κτίρια και τους κοινόχρηστους χώρους που δημιουργούνται στον σχεδιασμό. Τα “μπόνους” δεν μπορούν να υπάρχουν παρά μόνο μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται αυτήν την περίοδο συνοδεύονται και από 10 υποστηρικτικές μελέτες. Μία από αυτές είναι και η μελέτη ανθεκτικότητας, ιδιαιτέρως επίκαιρη στις μέρες μας με τους σεισμούς στη Σαντορίνη. Επιτρέπεται να δίνεις μπόνους σε σεισμογενείς περιοχές δίχως να προηγηθούν μελέτες ανθεκτικότητας ή γεωλογική μελέτη;», αναφέρει στον “Οικονομικό Ταχυδρόμο” ο καθηγητής του ΕΜΠ κ. Δημήτρης Μέλισσας, πληρεξούσιος δικηγόρος του Δήμου Αλίμου. Και προσθέτει: «Η αρχή σχεδιασμού που υιοθετεί το ΣτΕ, ως κύριο και καθοριστικό κριτήριο της νομολογίας του, περιφρουρεί τις επενδύσεις και το περιβάλλον».

Ποια “μπόνους” μένουν και ποια …φεύγουν

– Η ρύθμιση για τη μη προσμέτρηση του κλιμακοστασίου κ.λπ. στον συντελεστή δόμησης, δεν συνεπάγεται επιβάρυνση του οικιστικού περιβάλλοντος και ως εκ τούτου δεν έρχεται σε αντίθεση προς το άρθρο 24 (παρ. 1 και 2) του Συντάγματος.

– Η μη προσμέτρηση των έρκερ (κλειστός εξώστης) στον συντελεστή δόμησης δεν αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος, διότι δεν συνεπάγεται, άνευ άλλου, υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος και επιδείνωση των όρων διαβίωσης. Η θέσπιση της συγκεκριμένης ρύθμισης συνίστανται στη βελτίωση της βιοκλιματικής λειτουργίας των κτιρίων και την αισθητική αναβάθμιση και ογκοπλαστική διαμόρφωση των όψεών τους, με διαστάσεις που δεν υπερβαίνουν τις εύλογες.

– Η προσθήκη χώρου κύριας χρήσης 35 τ.μ. στο δώμα, λόγω φύτευσης, και η μη προσμέτρησή του στον συντελεστή δόμησης δεν δικαιολογείται από πολεοδομικούς λόγους και έχει, κατά συνέπεια, τεθεί κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγματος.

Επίσης, δεν δικαιολογείται η ειδικότερη ρύθμιση κατά την οποία στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό 50% της επιφάνειάς τους. Άλλωστε, όπως επισημαίνουν οι Δικαστές, «υπό τις συνθήκες λειψυδρίας και ξηρασίας που αντιμετωπίζει η χώρα τα τελευταία χρόνια, οι πισίνες και οι “κατασκευές υποδοχής στοιχείων νερού” δεν μπορούν να θεωρηθούν επιλογές φιλικές προς το περιβάλλον».

Ποιες άδειες ακυρώνονται και ποιες όχι;

– Ακυρώνονται οι οικοδομικές άδειες των υποθέσεων που εκδικάστηκαν

– Δεν ακυρώνονται οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες είχαν ξεκινήσει έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

– Αδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024 μπορούν να ακυρωθούν ακόμη και αν είχαν ήδη αρχίσει οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.

– Οι οικοδομικές άδειες για κτίρια στα οποία δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις.

– Αιτήσεις ακυρώσεως που ασκούνται μετά τις 11.12.2024 κατά οικοδομικών αδειών, των οποίων η υλοποίηση έχει ξεκινήσει πριν από τη συγκεκριμένη ημερομηνία, δεν μπορούν να γίνουν δεκτές για λόγους αναγόμενους στην αντισυνταγματικότητα των επίμαχων διατάξεων του ΝΟΚ. Κινδυνεύουν ωστόσο εάν έχουν άλλες πλημμέλειες.

Τί σημαίνει έναρξη εργασιών

Οι δικαστές αποσαφηνίζουν τί σημαίνει έναρξη εργασιών σε μια οικοδομή. Ουσιαστικά νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, ιδίως:

α) με τη γνωστοποίηση, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή (ενδεικτικά: Υπουργεία, Δήμους, Αστυνομικά Τμήματα, Περιφέρειες, Επιθεώρηση Εργασίας κ.λπ.),

β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ έως και την κρίσιμη ημερομηνία της 11ης Δεκεμβρίου 2024.

Δηλαδή δεν αρκούν η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, η οποία απλώς επιτρέπει την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, αλλά δεν αποδεικνύει τον χρόνο έναρξης των εργασιών, ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, η οποία αφορά μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας.

Σε κάθε περίπτωση, το ΥΠΕΝ σχεδιάζει εντός του επόμενου μήνα για όσες άδειες ακυρώνονται λόγω της αντισυνταγματικότητας των “μπόνους” δόμησης να προωθήσει νομοθετική ρύθμιση ώστε να αποφευχθεί η προσφυγή πολιτών στα δικαστήρια για αποζημιώσεις. Επίσης, το σήριαλ με τα «μπόνους» δόμησης δεν έχει ακόμη τελειώσει καθώς εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ (π.χ. υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ κλπ).