Ακίνητα: Τι αλλάζει στην αγορά δεύτερης κατοικίας στην Ευρώπη

Τον περασμένο μήνα ο ισπανός πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσεθ ανακοίνωσε τα σχέδια για την επιβολή φόρου 100%  στα σπίτια που αγοράζονται από μη ευρωπαίους πολίτες για την αντιμετώπιση της έκτακτης ανάγκης στέγασης της χώρας.  Αντιμέτωπος με έναν πληθυσμό θυμωμένο για τις ελλείψεις κατοικιών και τις μισθώσεις Airbnb, ο Σάντσεθ  κατηγορεί τους αγοραστές δεύτερης κατοικίας ότι αγοράζουν σπίτια «όχι για να ζήσουν ή ίδιοι οι οικογένειές τους, αλλά μόνο και μόνο για να βγάλουν χρήματα».

Αν και πολλοί αμφιβάλλουν ότι μια τέτοια αύξηση της φορολογίας (ή απαγόρευση) θα συμβεί, ο ισχυρισμός του ότι οι αγοραστές εκτός ΕΕ, με επικεφαλής τους Βρετανούς και τους Αμερικανούς, κερδοσκοπούν σε κατοικίες στο κέντρο της πόλης είναι εκτός πραγματικότητας, υποστηρίζει ο Mark Stücklin της εταιρείας ανάλυσης της αγοράς Spanish Property Insight. «Οι αγοραστές είναι μακροπρόθεσμοι αγοραστές δεύτερης κατοικίας σε παραθαλάσσιες τουριστικές ζώνες, όχι βραχυπρόθεσμοι κερδοσκόποι», αναφέρουν οι Financial Times.

Πώς η Ισπανία έφτασε να είναι το «καμάρι» της οικονομίας της Ευρώπης

Η δήλωση του Σάντσεθ έρχεται μετά από έναν αυξανόμενο αριθμό διαδηλώσεων σε τουριστικά θέρετρα της δυτικής Ευρώπης. Στην Ισπανία, τα πανό έγραφαν «Το Airbnb σας ήταν το σπίτι μου»- σε πόλεις της Πορτογαλίας, όπως η Λισαβόνα, «Οι γειτονιές μας δεν είναι δική σας δουλειά» και, στη Lake District του Ηνωμένου Βασιλείου, αυτοκόλλητα «F*** τα δεύτερα σπίτια σας».

Σε όλη την Ευρώπη, εισάγονται διάφορες παρεμβάσεις για τον περιορισμό της ιδιοκτησίας δεύτερης κατοικίας – ή τουλάχιστον ορισμένων από τις αρνητικές επιπτώσεις της.

Παρόλα αυτά, τα μηνύματα – που συχνά περιπλέκονται από τα οφέλη του τουρισμού και τις «χρυσές βίζες» – είναι αντικρουόμενα. Παρά τις διαμαρτυρίες και τους περιορισμούς, οι αγοραστές εξακολουθούν να αναζητούν δεύτερη κατοικία. Και καμία από τις παρεμβάσεις που έχουν γίνει, δεν έχει τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Σε όλη την Ευρώπη, εισάγονται διάφορες παρεμβάσεις για τον περιορισμό της ιδιοκτησίας δεύτερης κατοικίας

Μπροστά στην τοπική εχθρότητα και το αυξανόμενο κόστος, ποιες είναι οι επιλογές για όσους θέλουν να αποκτήσουν ένα ακίνητο στην Ευρώπη;

Η ιδιοκτησία δεύτερης κατοικίας έχει επιταχυνθεί από τα μεταπολεμικά χρόνια και την εποχή των αεροπορικών ταξιδιών χαμηλού κόστους. Αλλά αυτόν τον αιώνα έχει φτάσει σε πρωτοφανή επίπεδα.

Το 2014, μια έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας σχετικά με την ιδιοκτησία ακινήτων αποκάλυψε ότι στην ΕΕ, το 15 % των νοικοκυριών είναι ιδιοκτήτες δεύτερης κατοικίας. Το ποσοστό αυτό ανέρχεται σε πάνω από 20% στη Φινλανδία, το Λουξεμβούργο, την Κύπρο, την Ισπανία και την Εσθονία.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο αριθμός των ιδιοκτητών δεύτερης κατοικίας διπλασιάστηκε μεταξύ 2001 και 2019, σύμφωνα με το Resolution Foundation. Ακόμη και το Brexit – και ο κανόνας των 90 ημερών, σύμφωνα με τον οποίο οι Βρετανοί ιδιοκτήτες ακινήτων δεν μπορούν να περνούν περισσότερες από 90 ημέρες από τις 180 στην ΕΕ – δεν «έκοψε» τη βρετανική όρεξη για ένα σπίτι στην Ευρώπη.

Το 2021-22, 809.000 νοικοκυριά στην Αγγλία κατείχαν δεύτερη κατοικία εντός ή εκτός του Ηνωμένου Βασιλείου, μια αύξηση 13% σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία, σύμφωνα με την αγγλική έρευνα για τη στέγαση. Το 40% αυτών ήταν εκτός Ηνωμένου Βασιλείου, μια μείωση κατά 44.000 σπίτια, κατά τη διάρκεια της δεκαετίας.

Η άνοδος των προγραμμάτων χρυσής βίζας – που εισήχθησαν σε μεγάλο βαθμό το 2013-14 – που προσφέρουν σε επενδυτές εκτός ΕΕ την ευκαιρία να αποκτήσουν άδειες παραμονής σε όλη την Ευρώπη, επιτάχυνε την τάση, ιδίως στην Πορτογαλία, την Ισπανία και την Ελλάδα. Κατά τη διάρκεια του 2023 η Ελλάδα χορήγησε τον υψηλότερο αριθμό χρυσών θεωρήσεων στην Ευρώπη: 7.752, σύμφωνα με την ελληνική κυβέρνηση.

Η ιδιοκτησία δεύτερης κατοικίας έχει επιταχυνθεί από τα μεταπολεμικά χρόνια

Και η μεταπανδημική άνοδος της ψηφιακής κινητικότητας έδωσε νέα ζωή στη δεύτερη κατοικία. Τώρα έχουμε αυτό που ονομάζεται ευγενικά «co-primary», σύμφωνα με τον Paddy Dring, παγκόσμιο επικεφαλής των πρώτων πωλήσεων της Knight Frank – ένα σπίτι που είναι παρόμοιο σε μέγεθος και ποιότητα με το κύριο σπίτι, και όπου ο χρόνος μοιράζεται σχεδόν εξίσου.

Εκτός από την αύξηση των τοπικών τιμών των κατοικιών, η εποχιακή πληρότητα έχει οδηγήσει σε «κρύα κρεβάτια» και «πόλεις-φαντάσματα» από τη μία πλευρά. Από την άλλη, τα όρια δεν είναι σαφή μεταξύ της αγοράς δεύτερων κατοικιών για προσωπική χρήση και των επενδύσεων ενοικίασης. Ο Charles Cramailh της Leggett Property Management αναφέρει: «Το 2019 υπήρχαν 500.000 καταχωρίσεις στην Airbnb στη Γαλλία. Στο τέλος του 2024 υπήρχαν πάνω από 1 εκατ.», τροφοδοτώντας τις φλόγες του υπερτουρισμού και επηρεάζοντας την αγορά ενοικίασης για τους ντόπιους.

Πολλές χώρες – συμπεριλαμβανομένης της Πορτογαλίας, της Ελλάδας και, σύντομα, της Ισπανίας – έχουν έκτοτε σταματήσει ή περιορίσει τα προγράμματα χρυσής βίζας. Ακόμα περισσότερο αυξάνουν τους φόρους, ένα μέτρο που έχει υιοθετηθεί εδώ και καιρό σε χώρες όπως η Ιταλία και η Γαλλία και πρόκειται να τεθεί σε ισχύ στην Αγγλία, τη Σκωτία και την Ουαλία από τον Απρίλιο.

Τα συμβούλια της Ουαλίας έχουν ήδη αυξήσει τον δημοτικό φόρο για τις δεύτερες κατοικίες, αλλά αυτό έχει περιορισμένο αντίκτυπο στο υψηλό επίπεδο της αγοράς, υποστηρίζει η Carol Peett της West Wales Property Finders, ενός μεσίτη αγοραπωλησιών: «Μερικές χιλιάδες επιπλέον στον δημοτικό φόρο δεν αποτρέπουν αυτούς τους αγοραστές».

Πόλεις σε όλη την Ευρώπη – όπως το Παρίσι, το Βερολίνο, η Ρώμη, η Βαρκελώνη, το Άμστερνταμ, η Βιέννη, η Φλωρεντία και το Λονδίνο – έχουν επίσης περιορίσει τις ενοικιάσεις για διακοπές.

Άλλες έχουν περιορίσει τις νέες κατασκευές για δεύτερη κατοικία. Το 2012, οι Ελβετοί με δημοψήφισμα αποφάσισαν την απαγόρευση της ανέγερσης νέων δεύτερων κατοικιών σε χιονοδρομικά κέντρα όπου υπήρχαν πάνω από 20 τοις εκατό εξοχικές κατοικίες, για να διατηρηθεί η παραδοσιακή ατμόσφαιρα των χωριών.

Οι τιμές των δεύτερων κατοικιών αυξήθηκαν και οι κατασκευαστές ανταποκρίθηκαν στους νέους κανονισμούς, όπου οι ιδιοκτήτες πρέπει νομίμως να νοικιάζουν τα διαμερίσματά, ικανοποιώντας ταυτόχρονα την αυξανόμενη επιθυμία ορισμένων αγοραστών να καλύψουν το αυξανόμενο κόστος της κατοχής δευτερεύουσας κατοικίας.

Σε αυτά περιλαμβάνονται διαχειριζόμενα διαμερίσματα με κοινές ανέσεις, τα οποία συχνά διαχειρίζονται ξενοδοχειακές αλυσίδες και τα οποία συναντώνται πλέον σε χιονοδρομικά κέντρα των Άλπεων και σε πόλεις και ακτές της νότιας Ευρώπης. Πρόσφατα εγκαινιάστηκαν το W Residences Algarve, το Six Senses Residences στο ελβετικό θέρετρο Crans-Montana και το Mandarin Oriental στη Μαδρίτη.

Οι επώνυμες κατοικίες στην Ευρώπη απαιτούν 30% πριμοδότηση, σύμφωνα με τη Savills, και η τοποθέτηση του ακινήτου βάση ενοικιάσεων μπορεί να είναι υποχρεωτική ή προαιρετική, ενώ τα ετήσια τέλη διαχείρισης μπορεί να είναι υψηλά – ορισμένα είναι 10.000 λίρες ετησίως. Αγοραστές όπως ο Philipse λένε ότι τους αρέσει η διαβεβαίωση ενός καθιερωμένου εμπορικού σήματος που συνδέεται με τη διαχείριση ενός συστήματος.

Όμως το συγκεκριμένο μοντέλο δεν ταιριάζει σε όλους. «Οι περισσότεροι αγοραστές που ξοδεύουν πάνω από 1,5 εκατ. ευρώ δεν θέλουν να νοικιάσουν τα διαμερίσματά τους», λέει ο Giles Gale της Alpine Property Finders. Άλλοι έχουν διαπιστώσει προβλήματα με τον τρόπο λειτουργίας τους.

Τα προβλήματα που προκαλούνται από τα δεύτερα σπίτια χρειάζονται τοπικές λύσεις, λέει ο καθηγητής Nick Gallent από τη Σχολή Σχεδιασμού Bartlett — όχι απαραίτητα ευρείες πολιτικές πινελιάς όπως αυτές που προτείνει ο Sánchez. «Τα δεύτερα σπίτια τείνουν να είναι ένα πρόβλημα όπου η προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη

Πηγή: In.gr