Νέοι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων [Airbnb]

Για την διαχείριση και τις υποχρεώσεις των καταλυμάτων που χρησιμοποιούνται στην βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) , έχουμε ασχοληθεί και παλιότερα αναλύοντας την εγκύκλιος Ε.2024/9.4.2024 που αφορά κάθε φυσικό και νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα που εκμεταλλεύεται ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε τις νέες προδιαγραφές που θεσπίστηκε με τον νόμο 5170/2025, τους περιορισμούς  που έχουν μπει αλλά και τις αλλαγές που έχουν γίνει στο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση.

Νέες προδιαγραφές για τα AIBNB

Με το νόμος ΥΠ’ ΑΡΙΘΜ. 5170 (ΦΕΚ Α’ 6/20-01-2025), περί Θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων, απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων, ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών και λοιπές επείγουσες διατάξεις, καθορίστηκα οι προδιαγραφές για τα ακίνητα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια ενοικίαση (Airbnb), αλλά και τα πρόστιμα που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες για οποιαδήποτε παράβαση

Ποιο συγκεκριμένα με  το άρθρο 3 (Προδιαγραφές ακίνητων που μισθώνονται βραχυχρόνια) ισχύει από την 1η Οκτωβρίου 2025 και ορίζει αναλυτικά:

«Άρθρο 3 Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια

1. 1. Τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) πληρούν τις κάτωθι προδιαγραφές:

α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

2. Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των προδιαγραφών της παρ. 1.

Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του π.δ. 141/1991 (Α’58).

3. Οι ελέγχοντες υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:

α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής,

β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και

γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε., εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου, σύμφωνα με το άρθρο 30 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58).

4. Ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών της παρ. 1.
5. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, αν:

α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο,

β) δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές της παρ. 1,

γ) δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις της παρ. 6.

Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, Α’ 190).

6. Αν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών της παρ. 1, το πρόστιμο της παρ. 5 επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος.

Προσωρινοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Αναστέλλεται για το 2025, η δυνατότητα διάθεσης για βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών που βρίσκονται εντός των ορίων του πρώτου, δεύτερου ή τρίτου Δημοτικών Διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων.

Προσοχή: με τις νέες διατάξεις μπαίνουν μεγάλα πρόστιμα σε περίπτωση παραβάσεων

Ποιο συγκεκριμένα σύμφωνα με την διάταξη:

«1. Στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), περί ρυθμίσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, προστίθεται παρ. 2Α ως εξής:

«2Α. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγ-γραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Σε κύριο, νομέ-α, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή τρίτο διαχειριστή, ο οποίος προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου του πρώτου εδαφίου, ανεξαρτήτως αν η βραχυχρόνια μίσθωση καταρτίζεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το πενήντα τοις εκατό (50%) του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση μετά από την 1η Ιανουαρίου 2025 μέχρι τον έλεγχο και πάντως όχι πέραν του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, το οποίο δεν είναι κατώτερο από είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ. Αν, μετά την επιβολή της κύρωσης του προηγούμενου εδαφίου, διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο και όχι πέραν του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, που δεν είναι κατώτερο από σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, το οποίο επιβάλλεται και εισπράττεται από την Α.Α.Δ.Ε.. Με την κοινή απόφαση της παρ. 8 η αναστολή του πρώτου εδαφίου δύναται να παρατείνεται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2026.»

Εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 (Άρθρο 29)

Αλλαγές  στο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Αλλαγές είχαμε και στο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση.

Σύμφωνα με τον νόμο 5162/2024 (ΦΕΚ Α 198/5.12.2024), ««Μέτρα για την ενίσχυση του εισοδήματος, φορολογικά κίνητρα για την καινοτομία και τους μετασχηματισμούς επιχειρήσεων και άλλες διατάξεις», στο άρθρο 53 του ν. 4389/2016 (Α’ 94), περί τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, επέρχονται, από 1^η Ιανουάριου 2025, οι ακόλουθες τροποποιήσεις:

Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση

1. Επιβάλλεται, υπέρ του Δημοσίου, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

1Α. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, κατά τους μήνες Απρίλιο έως Οκτώβριο, ως εξής: α) Για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 155):

αα) 1-2 αστέρων, δύο (2,00) ευρώ,

αβ) 3 αστέρων, πέντε (5,00) ευρώ,

αγ) 4 αστέρων, δέκα (10,00) ευρώ,

αδ) 5 αστέρων, δεκαπέντε (15,00) ευρώ,

β) σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια διαμερίσματα της υποπερ. γγ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, δύο (2,00) ευρώ,

γ) σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) και του άρθρου 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Κ.Φ.Ε., ν. 4172/2013, Α’ 167), οκτώ (8,00) ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας δεκαπέντε (15,00) ευρώ,

δ) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της υποπερ. αα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, δεκαπέντε (15,00) ευρώ,

ε) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της υποπερ. ββ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014,

εα) οκτώ (8) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι μικρότερη των ογδόντα (80) τ.μ. και

εβ) δεκαπέντε (15) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι από ογδόντα (80) τ.μ. και άνω.

1Β. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, κατά τους μήνες Νοέμβριο έως Μάρτιο, ως εξής:

α) Για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014:

αα) 1-2 αστέρων, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ,

αβ) 3 αστέρων, ενάμιση (1,50) ευρώ,

αγ) 4 αστέρων, τριών (3,00) ευρώ,

αδ) 5 αστέρων, τεσσάρων (4,00) ευρώ,

β) σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια διαμερίσματα της υποπερ. γγ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ,

γ) σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 και του άρθρου 39Α του Κ.Φ.Ε., δύο (2,00) ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας τεσσάρων (4,00) ευρώ,

δ) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της υποπερ. αα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, τεσσάρων (4,00) ευρώ,

ε) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της υποπερ. ββ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014:

εα) δύο (2) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι μικρότερη των ογδόντα (80) τ.μ. και

εβ) τέσσερα (4) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι από ογδόντα (80) τ.μ. και άνω.

2. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση βαρύνει τον διαμένοντα, που έκανε χρήση του δωματίου ή του διαμερίσματος, κατά τις διακρίσεις της παρ. 1, επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν την αναχώρησή του από αυτό, με την έκδοση ειδικού στοιχείου απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, από τις επιχειρήσεις των παρ. 1Α και 1Β και τους ιδιώτες της περ. γ) των παρ. 1Α και 1Β και αποδίδεται από αυτές στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις. Οι δηλώσεις υποβάλλονται μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης κάθε ειδικού στοιχείου απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Ειδικά για διαμονές που πραγματοποιούνται σε περιόδους που καταλαμβάνουν μήνες, κατά τους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ανά μήνα και όχι κατά την αναχώρηση του διαμένοντα. Το ειδικό στοιχείο απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν επιβαρύνεται με Φόρο Προστιθέμενης Αξίας. Το ως άνω τέλος δεν επιβάλλεται σε περίπτωση δωρεάν παροχής υπηρεσιών διαμονής από τους ανωτέρω υπόχρεους.

Αλωνιάτης Απόστολος

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.