Logistics: Οι περιοχές που βρίσκονται στο ραντάρ των επενδυτών [γραφήματα]

Καθολα θετική και αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε και το 2024 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο αξιών.

Σύμφωνα με το Παρατήρητηριο Αξιών Geoaxis, το 2025  θα υπάρχει συνεχεια στην αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων στις σύγχρονες αποθήκες (τωρινα επίπεδα των 5,50 euro/τμ/μήνα) με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 6,75%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας.

Η απορρόφηση του διαθέσιμου όγκου αποθηκών και βιομηχανικών κτιρίων στην Ευρώπη έφτασε τα 13,6 εκ. τμ. το πρώτο μισό του 2024 αυξημένη κατά 5% από την εποχή της πανδημίας. Η κενότητα αυξήθηκε κατά 6% το πρώτο μισό του 2024. Το 58% των χρηστών που θα αναζητήσουν νέο χώρο αναμένει ότι θα χρειαστεί χώρο μεγαλύτερο των 10.000τμ., σε σύγκριση με το 87% του 2023.

Το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για επέκταση εξακολουθεί να βρίσκεται στην καρδιά της Ευρώπης. Οι τρεις πρώτες χώρες προτίμησης των χρηστών είναι: η Γερμανία με ποσοστό 65%, ακολουθεί η Γαλλία με 56% και τρίτη η Ισπανία με 54%. Η Ελλάδα προς το παρόν βρίσκεται εκτός της επενδυτικής εικόνας λόγω εξαιρετικά μειωμένης προσφοράς.

Η Ελλάδα

Οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά και μεταφοράς εκτιμάται ότι κάλυψαν το 94% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών logistics προς τρίτους το 2021. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο.

Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρίες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα. (Μελέτη KPMG 2023).

Η διακίνηση των εμπορευμάτων στην Ελλάδα, γίνεται κυρίως μέσω του οδικού δικτύου με ποσοστό 67%, ενώ ακολουθούν οι θαλάσσιες μεταφορές με ποσοστό 32,7% εξαιτίας του μεγάλου
αριθμού νησιών στον Ελλαδικό χώρο.

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι. Στην Αττική όπου και το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών, η γεωγραφική κατανομή έχει ως εξής:

Κτιριακό απόθεμα

Εν γένει, η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα ακίνητα.

Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009, ενώ αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί.

Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ.

Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα.

Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες).

Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.

Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.

Προσφορά, ζήτηση και αποδόσεις

Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75% -7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.

Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για
προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025.

Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), οδηγεί τους
επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistic.

Μισθώσεις

Οπως επισημαίνεται,  στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί το πλείστον παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές
ακίνητα.

«Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση
ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,27 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,50 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,83 €/τμ/μήνα.

Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,25 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,83 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,81 €/τμ/μήνα.

Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,81-5,27 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,5 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών.

Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης  διαθέσιμης γης».