ΑΕΕΑΠ: Τι αλλάζει στις επενδύσεις των εταιρειών ακινήτων

Με βαθύ discount, ακόμα και της τάξεως του 30% με 40%, διαπραγματεύονται οι μετοχές των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), παρά την άνθιση που σημειώνει ο εγχώριος κλάδος των εμπορικών ακινήτων, τις επενδύσεις που πραγματοποιούνται και τις ισχυρές προοπτικές του.

Οι αλλαγές που φέρνει το νομοσχέδιο «Ενίσχυση της κεφαλαιαγοράς» σε επίπεδο διεύρυνσης των επενδυτικών επιλογών που έχουν οι ΑΕΕΑΠ ενδεχομένως να συμβάλλουν στην έξοδο των μετοχών των εταιρειών ακινήτων από την υποτιμημένη ζώνη, ωστόσο πολλοί παράγοντες της αγοράς εκφράζουν σκεπτικισμό.

Και ο λόγος είναι πως οι παρεμβάσεις εκσυγχρονισμού του παρωχημένου νομικού πλαισίου λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ, το οποίο συντάχθηκε πριν από 25 χρόνια (ν. 2778/1999), κινούνται πολύ πιο κάτω από τον πήχη των αρχικών προσδοκιών κυρίως σε ό,τι αφορά το φορολογικό καθεστώς.

«Αγκάθι» το φορολογικό καθεστώς για τις ΑΕΕΑΠ

Αν και το πάγιο αίτημα των ΑΕΕΑΠ αφορούσε την αποσύνδεση του φορολογικού συντελεστή από το επιτόκιο της ΕΚΤ, το νέο νομοσχέδιο διατηρεί το υφιστάμενο σύστημα, με συνέπεια ο φορολογικός συντελεστής επί του ενεργητικού να παραμείνει ο ίδιος.

Υπενθυμίζεται ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος, αλλά φορολογούνται με ετήσιο συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξημένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών τους σε ακίνητα, πλέον των διαθεσίμων τους.

Εκτός από αυτόν τον επενδυτικό φόρο, υπόκεινται και σε φόρους ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένου του ΕΝΦΙΑ, και φόρους επί των μη επενδυμένων ταμειακών διαθεσίμων, μειώνοντας περαιτέρω την κερδοφορία τους.

Αυτός ο τρόπος φορολόγησης δημιουργεί ένα παράδοξο αποτέλεσμα και για τα φορολογικά έσοδα: οι ΑΕΕΑΠ, ως εταιρείες εντάσεως κεφαλαίου, σε περιόδους υψηλών επιτοκίων έχουν σημαντικά μειωμένα κέρδη, ωστόσο καταβάλλουν πολύ υψηλή φορολογία, ενώ σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων όπου τα κέρδη των ΑΕΕΑΠ είναι σαφώς υψηλότερα, η φορολογία είναι πολύ χαμηλότερη.

Μεγαλύτερη επενδυτική ευελιξία

Στον αντίποδα, με το νέο νομοσχέδιο, του οποίου η διαβούλευση έληξε χθες, εισάγονται ουσιαστικές αλλαγές σε επίπεδο επενδυτικών επιλογών που επιτρέπουν μεγαλύτερη ευελιξία στις ΑΕΕΑΠ.

Συγκεκριμένα με τον νέο νόμο θα μπορούν να επενδύουν και να εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους σε τουριστικές μονάδες, ξενοδοχειακά συγκροτήματα, μαρίνες, εμπορικά πάρκα και data centers.

Επιπλέον, οι ΑΕΕΑΠ αποκτούν το δικαίωμα να αγοράζουν, κατασκευάζουν και εκμεταλλεύονται σταθμούς παραγωγής και αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας από ΑΠΕ, όπως φωτοβολταϊκά. Ωστόσο, η χρήση τους περιορίζεται αποκλειστικά στην ιδιοκατανάλωση, χωρίς δυνατότητα πώλησης στο δίκτυο.

Οι εγκαταστάσεις αυτές επομένως θα αποσκοπούν σε κάλυψη ενεργειακών αναγκών της ακίνητης περιουσίας της ΑΕΕΑΠ, των εταιρειών του ομίλου και των μισθωτών τους και μείωση του ενεργειακού κόστους.

Στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι το 60% των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ είναι επενδυμένο σε γραφεία, καταστήματα και χώρους μικτής χρήσης, με ένα 15% ακόμα να είναι τοποθετημένο σε logistics και ακίνητα που σχετίζονται με τον κλάδο της φιλοξενίας.

Τον τελευταίο καιρό, ωστόσο, διευρύνονται οι επιλογές αν και με αργούς ρυθμούς σε φοιτητικές εστίες και κατοικίες, ακόμη και εξειδικευμένα ακίνητα, όπως οινοποιίες.

Η μείωση των επιτοκίων

Πέραν των θεσμικών παρεμβάσεων, βοηθητικά για τις ΑΕΕΑΠ θα λειτουργήσει και η μείωση των επιτοκίων, καθώς θα μειωθεί το κόστος χρηματοδότησής τους, θα έχουν φορολογικό όφελος και θα εξασφαλίσουν «λογικό» κόστος χρήματος σε μακροπρόθεσμη βάση.

Το ενεργητικό και οι προσδοκίες

Στο Χρηματιστήριο Αθηνών, οκτώ είναι η εισηγμένες ΑΕΕΑΠ: Prodea Investments, BriQ Properties, Premia Properties, Trastor, Blue Kerdos, Orilina Properties, Trade Estates και Noval Property.

Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2024 διαχειρίζονταν επενδύσεις συνολικής αξίας 5,514 δισ. ευρώ, έναντι 4,805 δισ. στο τέλος του 2023. Το ίδιο διάστημα το συνολικό ενεργητικό των ΑΕΕΑΠ αυξήθηκε 9,9% στα 6,202 δισ. ευρώ από 5,639 δισ. ευρώ.

Σε κάθε περίπτωση οι χρηματιστηριακοί αναλυτές τονίζουν την ανάγκη να μεγαλώσει περισσότερο το μέγεθος των ΑΕΕΑΠ ώστε να προκύψουν οικονομίες κλίμακας, καθώς και να διευρυνθεί το ποσοστό της ελεύθερης μετοχικής διασποράς τους (free float) προκειμένου να προσελκυσθούν σημαντικοί θεσμικοί επενδυτές από Ελλάδα και εξωτερικό.

Πάντως οι αναλυτές εκτιμούν ότι υπάρχουν προϋποθέσεις για περαιτέρω βελτίωση των οικονομικών επιδόσεων των ΑΕΕΑΠ τα επόμενα χρόνια, τουλάχιστον σε επίπεδο λειτουργικών κερδών.