Ενοίκια: Γιατί βρίσκονται εκτός ελέγχου – Ποιους απειλούν περισσότερο

Στις ανεπτυγμένες οικονομίες, η αγορά ενοικίασης υφίσταται μια βαθιά αλλαγή. Πριν από την πανδημία του COVID-19, τα ενοίκια ήταν υψηλά αλλά αυξάνονταν αργά—κατά περίπου 2% ετησίως, σύμφωνα με τα επίσημα δεδομένα. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ο πληθωρισμός των ενοικίων επιβραδύνθηκε και, σε ορισμένες πόλεις, τα ενοίκια μειώθηκαν καθώς οι ιδιοκτήτες προσπαθούσαν απεγνωσμένα να βρουν ενοικιαστές.

Τα ενοίκια στις πλούσιες χώρες αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%

Όπως επισημαίνει ο Economist, σήμερα, η κατάσταση είναι διαφορετική. Τα ενοίκια στις πλούσιες χώρες αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%, τη μεγαλύτερη συνεχόμενη αύξηση εδώ και δεκαετίες—μια τεράστια πρόκληση για το ένα τέταρτο των νοικοκυριών που ενοικιάζουν.

Σε ορισμένες περιοχές, η αγορά ενοικίασης έχει ξεφύγει εντελώς. Στη Γαλλία, ο ετήσιος πληθωρισμός των ενοικίων είναι 2,5%. Με μια πρώτη ματιά φαίνεται χαμηλός, αλλά απέχει πολύ από το 0,3%, που πριν από την πανδημία.

Στην Αυστραλία, ο πληθωρισμός των ενοικίων είναι οκταπλάσιος σε σχέση με τα τέλη της δεκαετίας του 2010. Στην Πορτογαλία, τα ενοίκια αυξάνονται κατά 7% ετησίως.

Ακόμη και σε χώρες όπου η αγορά κατοικιών είναι στάσιμη, τα ενοίκια εκτοξεύονται. Στη Νέα Ζηλανδία, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 15% από την κορύφωσή τους—η χειρότερη επίδοση σε οποιαδήποτε πλούσια χώρα. Κι όμως, τα ενοίκια είναι 14% υψηλότερα.

Ενοίκια και πληθωρισμός: Ένα πρόβλημα για τους κεντρικούς τραπεζίτες—και τους ενοικιαστές

Οι κεντρικοί τραπεζίτες αντιμετωπίζουν έναν επιπλέον πονοκέφαλο. Τα ενοίκια αντιπροσωπεύουν άμεσα το 6% του μέσου δείκτη πληθωρισμού στις πλούσιες χώρες και έως 20% στην Ελβετία, όπου μεγάλο μέρος του πληθυσμού ενοικιάζει. Επιπλέον, τα ενοίκια επηρεάζουν έμμεσα τον πληθωρισμό, καθώς χρησιμοποιούνται ως μέτρο για το κόστος ιδιοκατοίκησης.

Στην Αμερική, το «ισοδύναμο ενοίκιο ιδιοκτητών» αποτελεί το ένα τέταρτο του δείκτη τιμών καταναλωτή.

Το πρόβλημα είναι ότι ο πληθωρισμός των ενοικίων προσαρμόζεται αργά στις αλλαγές της οικονομίας

Το πρόβλημα είναι ότι ο πληθωρισμός των ενοικίων προσαρμόζεται αργά στις αλλαγές της οικονομίας. Τα περισσότερα ενοικιαστήρια συμβόλαια έχουν διάρκεια μηνών ή ετών, πράγμα που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες αυξάνουν τις τιμές με καθυστέρηση. Ακόμα και όταν ο πληθωρισμός άλλων αγαθών και υπηρεσιών μειώνεται, ο πληθωρισμός των ενοικίων παραμένει ανθεκτικός.

Αλλά τι γίνεται με τους ενοικιαστές; Για πολλούς, ειδικά για τους χαμηλόμισθους, αυτή η αύξηση αποτελεί τεράστιο επιπλέον έξοδο κάθε μήνα. Μια έκθεση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ (Fed) διαπίστωσε ότι το 2023 οι δυσκολίες πληρωμής ενοικίου αυξήθηκαν, με τη μέση μηνιαία πληρωμή να ανεβαίνει κατά 10%.

Σε πολλές χώρες, η αύξηση των ενοικίων συμβάλλει στην αύξηση του αριθμού των αστέγων. Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι από το 2018 ο αριθμός των αστέγων είχε αυξηθεί κατά 20% στον Καναδά και κατά 40% στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Επιπλέον, η κατάσταση μοιάζει άδικη. Σχεδόν το 50% των νοικοκυριών στις πλούσιες χώρες είναι ιδιοκτήτα χωρίς υποθήκη, ενώ πολλοί άλλοι έχουν στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο. Αυτοί οι άνθρωποι έχουν επηρεαστεί ελάχιστα από τα υψηλότερα επιτόκια.

Σύμφωνα με ανάλυση των αμερικανικών δεδομένων, από το 2021 έως το 2023 οι ιδιοκτήτες κατοικιών αύξησαν τις δαπάνες τους για ψυχαγωγία και εστίαση κατά 25%, ενώ οι ενοικιαστές κατά μόλις 16%. Αυτή η αίσθηση αδικίας μπορεί να ωθεί τους ενοικιαστές να αμφισβητήσουν το πολιτικό κατεστημένο.

Μια νέα μελέτη από το Πανεπιστήμιο της Οξφόρδης δείχνει ότι στη Γερμανία, τα υψηλότερα ενοίκια αποτελούν σοβαρή απειλή για το κοινωνικό status των χαμηλόμισθων, αυξάνοντας τις πιθανότητες να υποστηρίξουν την ακροδεξία.

Πώς η νομισματική πολιτική και η μετανάστευση τροφοδοτούν την αύξηση των ενοικίων

Η νομισματική πολιτική συνέβαλε σε αυτή την κρίση. Οι αποφάσεις της Fed έχουν αυξήσει το μέσο επιτόκιο των 30ετών στεγαστικών δανείων από 2,7% το 2020 σε σχεδόν 7% σήμερα. Όπως προέβλεψε μια μελέτη του 2019 από οικονομολόγους της Fed, τα υψηλότερα επιτόκια απέκλεισαν πολλούς από την αγορά κατοικίας, αναγκάζοντάς τους να στραφούν στην ενοικίαση—αυξάνοντας τη ζήτηση για ένα απόθεμα κατοικιών που δεν μπορεί να αυξηθεί γρήγορα λόγω κανονιστικών εμποδίων.

Οι ιδιοκτήτες με δάνεια μεταβλητού επιτοκίου μετακυλίουν το υψηλότερο κόστος τους στους ενοικιαστές

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες με δάνεια μεταβλητού επιτοκίου μετακυλίουν το υψηλότερο κόστος τους στους ενοικιαστές. Μια πρόσφατη μελέτη από το Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνιας, Μπέρκλεϊ, δείχνει ότι μια αύξηση των επιτοκίων κατά μία ποσοστιαία μονάδα συνδέεται με αύξηση 5,5% στα ενοίκια.

Η πρόσφατη μεταναστευτική αύξηση έχει επιδεινώσει την κατάσταση. Οι νέοι μετανάστες συνήθως δεν έχουν αρκετά χρήματα ή πιστωτικό ιστορικό για να αγοράσουν κατοικία. Στη Βρετανία, το 75% των μεταναστών που έφτασαν τα τελευταία πέντε χρόνια είναι ιδιώτες ενοικιαστές, έναντι 16% των γηγενών Βρετανών.

Οι μετανάστες επίσης τείνουν να εγκαθίστανται σε πόλεις, όπου η προσφορά κατοικιών είναι πιο περιορισμένη. Η Goldman Sachs εκτιμά ότι η ετήσια καθαρή μετανάστευση στην Αυστραλία (περίπου 500.000 άτομα) αυξάνει τα ενοίκια κατά 5%.

Ταυτόχρονα, η προσφορά κατοικιών έχει μειωθεί. Κατά την πανδημία, οι κατασκευαστές σταμάτησαν να χτίζουν διαμερίσματα, προτιμώντας μονοκατοικίες στα προάστια. Στο Σαν Φρανσίσκο, οι άδειες για πολυκατοικίες μειώθηκαν στο μισό της προ-πανδημικής κορύφωσης.

Η αύξηση των ενοικίων μπορεί να έχει φτάσει στο αποκορύφωμά της, αλλά οι πιέσεις στον κλάδο θα συνεχιστούν—με απρόβλεπτες πολιτικές συνέπειες.