Σπίτι μου 2: Οι αγοραστές δεν τσιμπάνε πια με τα σπίτια «χρέπια» – Καμπανάκι για στρέβλωση της αγοράς

Πληθαίνουν τα σημάδια από την αγορά ότι το πολυδιαφημισμένο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», δεν προχωράει κατ’ευχήν, καθώς έθρεψε ελπίδες για απόκτηση φθηνής στέγης που αδυνατεί να εκπληρώσει.

«Φέτος τα ‘χρέπια’ δεν πωλούνται στις φουσκωμένες τιμές που ζητούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες», σημειώνει ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, αναλυτής και επενδυτής της αγοράς ακινήτων. Ως επικεφαλής του ομίλου εταιρειών More, δημοσιεύει τακτικά στοιχεία και πρωτογενείς έρευνες για τον κλάδο  και έχει επικοινωνία με εκατοντάδες ενδιαφερόμενους.

Όπως μας λεέι, μπορεί το ενδιαφέρον των υποψήφιων δικαιούχων του «Σπίτι μου 2», να είναι αρχικά μεγάλο, όμως σταδιακά ξεφουσκώνει, όσο τα εμπόδια συσσωρεύονται.

Σύμφωνα με ανεπίσημα στοιχεία από μεγάλη τράπεζα, ως και την περασμένη εβδομάδα είχαν κατατεθεί 25.000 αιτήσεις επιδοτούμενων δανείων,  για ακίνητα αξίας 2,4 δισ ευρώ. Από αυτές, 20.000, σχεδόν το 80% είχαν λάβει προέγκριση επιλεξιμότητας. Πολύ λιγότερες ήταν οι δεσμεύσεις ακινήτων, μόλις 1.700, αξίας περίπου 200 εκατ. ευρώ.

Αυτό δεν σημαίνει ότι όσοι έφτασαν μέχρι εκεί θα πάρουν απαραίτητα δάνειο. Σημαίνει απλώς ότι οι συγκεκριμένοι υποψήφιοι δανειολήπτες, (μόλις το 8% όσων έλαβαν προέγκριση), εντόπισαν το σπίτι που θέλουν να αποκτήσουν και προσκόμισαν την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, απαραίτητη προϋπόθεση για να προχωρήσει η διαδικασία.

Στη συνέχεια έχουν μόλις τρεις μήνες στη διάθεσή τους, μέχρι να ολοκληρωθεί η συναλλαγή και να υπογραφεί η σύμβαση δανείου. Διαφορετικά, αν για παράδειγμα υπάρξουν καθυστερήσεις στους ελέγχους, λόγω τεχνικών και νομικών κωλυμάτων όπως συχνά συμβαίνει, χάνουν την προτεραιότητά τους και πάνε πίσω στη σειρά.

Η εκτίμηση του κ. Παπαγεωργιάδη, είναι ότι από τις 1.700 δεσμεύσεις, ούτε οι μισές δεν θα καταλήξουν σε αγοραπωλησία, και θα αφορούν στην πλειοψηφία τους ακίνητα εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης.

« Μπορεί αιτήσεις να πλησιάζουν τις 150.000, όμως στην πράξη δεν είναι πολλοί αυτοί που δείχνουν διατεθειμένοι να αγοράσουν ένα παλιό μη ανακαινισμένο σπίτι σε οποιαδήποτε τιμή, συχνά με ερωτηματικά στα χαρτιά του», σημειώνει.

Υπερστρέβλωση της αγοράς ακινήτων

Μιλώντας στο in ο αναλυτής  κάνει λόγο για «υπερστρέβλωση της αγοράς ακινήτων», η οποία επιδεινώθηκε με το «Σπίτι μου 2». Eνα βασικό στοιχείο στρέβλωσης, το οποίο επισημαίνουν οι εκθέσεις της Τράπεζας της Ελλάδας, αλλά και το ΔΝΤ, είναι ότι οι τιμές ακινήτων στην Ελλάδα αυξάνονται με πολλαπλάσια ταχύτητα από ό,τι οι μισθοί και το εισόδημα, εντείνοντας την ανισορροπία και την αβεβαιότητα.

Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, το «Σπίτι μου 2» συνέβαλε στην υπεστρέβλωση της αγοράς ακινήτων με τους εξής τρόπους:

«Δίνοντας δικαίωμα αγοράς μόνο για ακίνητα τουλάχιστον 20ετίας, τα έκανε στόχο εκατοντάδων χιλιάδων υποψήφιων αγοραστών, σε μία αγορά που ήδη είχε τρεις  φορές περισσότερους αγοραστές από πωλητές», μας λέει. Η αναντιστοιχία αυτή διαπιστώνεται στο τελευταίο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων», που δημοσιεύθηκε τον Νοέμβριο του 2024.

«Όταν εκατοντάδες χιλιάδες στοχεύουν έναν μικρό αριθμό ακινήτων, οι τιμές αυτών ανεβαίνουν τεχνητά. Ανεβαίνοντας οι τιμές των παλιών ακινήτων (συνήθως «χρέπια», μη ανακαινισμένα), μαζί τους συμπαρέσυραν συνήθως και τα πιο νέα ακίνητα», συνεχίζει ο αναλυτής.

Παράλληλα, «η άνοδος των τιμών για πώληση είχε το αυτονόητο αποτέλεσμα να ανέβουν και τα ενοίκια, κάτι για το οποίο προειδοποιούσαμε μήνες πριν και το είδαμε να συμβαίνει φέτος», συμπληρώνει.

Υπάρχει ή όχι φούσκα στα ακίνητα;

Το κρίσιμο ερώτημα, που απασχολεί όχι μόνο τους πωλητές, μεσίτες και υποψήφιους αγοραστές-ενοικιαστές, αλλά και το σύνολο της ελληνικής οικονομίας, είναι αν η αγορά ακινήτων ενέχει στοιχεία «φούσκας».

Η απάντηση είναι καταφατική, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά την κατηγορία των ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα «Το Σπίτι μου 2».

Οι τιμές των επιλέξιμων ακινήτων έχουν εκτοξευθεί, ως και 30% σε κάποιες περιπτώσεις σε σχέση με την περίοδο πριν την ανακοίνωση του προγράμματος. Μετά τη λήξη του «Σπίτι μου 2» αναμένεται να υποχωρήσουν (εφόσον δεν ακολουθήσει στο «καπάκι» Σπίτι μου 3).

Το ίδιο φαινόμενο, τεχνητής ανόδου των τιμών, είχε παρατηρηθεί και στο «Σπίτι μου 1».

Το παράδειγμα που δίνει o κ. Παπαγεωργιάδης – με βάση πραγματικά στοιχεία της αγοράς – είναι ενδεικτικό όσο και εξοργιστικό:

Ένα παλιό ακίνητο σε Αττική ή Θεσσαλονίκη, που πριν το «Σπίτι μου 1» είχε  ζητούμενη τιμή 60.000 ως 80.000 ευρώ, έφτασε να πωλείται στα 130.000 ως 150.000.

Μετά το τέλος του προγράμματος, η τιμή υποχώρησε στις 110.000-120.000 ευρώ (παραμένοντας και πάλι «φουσκωμένη). Όταν ανακοινώθηκε στο «Σπίτι μου 2», η τιμή ανέβηκε ξανά, πάνω από 150.000 ευρώ, και πλέον έχει «σκαρφαλώσει» στα 180.000 ως 210.000 ευρώ!.

Με βάση τα παραπάνω, μιλάμε για μια εκτόξευση της ζητούμενης τιμής ως και 300% σε βάθος τριετίας.  Πρόκειται για τον ορισμό της «φούσκας».

Παρόλα αυτά, αναλύσεις διεθνών χρηματοοικονομικών οίκων, όπως η Capital Economics, επιμένουν ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν είναι «φούσκα» – εφόσον τα στεγαστικά δάνεια είναι περιορισμένα και ο κατασκευαστικός τομέας σχετικά μικρός. Υποστηρίζει ότι η άνοδος των τιμών ακινήτων,  δημιουργεί «ενάρετο κύκλο για την οικονομία», αφού τα νοικοκυριά  αισθάνονται πιο πλούσια (καθώς έχει αυξηθεί η αξία της κατοικίας τους) και άρα ενισχύουν την κατανάλωσή τους.

Ποιος θα σπάσει πρώτος, οι αγοραστές ή οι πωλητές;

Αυτό που παρατηρείται τώρα στην αγορά ακινήτων, σε ό,τι αφορά το «Σπίτι μου 2», είναι ότι πολλοί υποψήφιοι αγοραστές-δανειολήπτες, αποθαρρημένοι από τις εξωφρενικές τιμές και τις παράλογες απαιτήσεις των ιδιοκτητών σηκώνουν τα χέρια ψηλά και υπαναχωρούν από την απόφασή τους.

Βρισκόμαστε ενώπιον ενός ιδιόμορφου «μπρα ντε φερ», που οι πωλητές δε ρίχνουν τις τιμές, αλλά και οι αγοραστές «δεν τσιμπάνε».

Εν τω μεταξύ, η αγορά ακινήτων έχει σπάσει σε πολλαπλές επί μέρους αγορές, με διαφορετική ζήτηση, αγοραστικό κοινό και κύκλο πώλησης η καθεμία.

Ένδειξη ότι κάτι αλλάζει, είναι ότι τα ακίνητα που ζητούνται σε μεγάλες (για την περιοχή) τιμές, αργούν αρκετά να πουληθούν. Οι αγοραστές δεν φαίνονται διατεθειμένοι να συνεχίσουν να αποδέχονται οποιοδήποτε ύψος τιμών  – με εξαίρεση προνομιακές περιοχές.

Πηγή: In.gr