Ακίνητα: Αγορές με μετρητά και αδήλωτες μεταβιβάσεις ψάχνει η Εφορία

Αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, αδήλωτες μεταβιβάσεις έτους 2019 αλλά και παλαιές υποθέσεις γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών περνούν από ελεγκτικό κόσκινο, με τους ελεγκτές της ΑΑΔΕ να ανοίγουν κατά προτεραιότητα 2.500 φακέλους οι οποίοι χαρακτηρίζονται υψηλού κινδύνου για φοροδιαφυγή και ξέπλυμα μαύρου χρήματος.

Οι υποθέσεις που ελέγχονται επιλέγονται με βάση ένα αυτοματοποιημένο μοντέλο αντικειμενικής αξιολόγησης κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων και στοιχεία από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ. Ψηλά στη λίστα βρίσκονται υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών οι οποίες παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2025, αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά αλλά και υποθέσεις φορολογουμένων οι οποίοι αξιοποίησαν το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για δωρεές και γονικές παροχές.

Δειγματοληπτικοί έλεγχοι θα γίνουν και στους συμβολαιογράφους για το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα εξετάζεται αν για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν είχε πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ή 6 ετών.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και πιστοποιεί ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα έτη.

Στην περίπτωση κατά την οποία το συμβολαιογραφικό έγγραφο συντάσσεται μετά την πρώτη κεντρική έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται για 6 έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.

Το 2024, μόνο τα Ελεγκτικά Κέντρα και το Κέντρο Ελέγχου Φορολογούμενων Μεγάλου Πλούτου (ΚΕΦΟΜΕΠ) διενήργησαν 1.107 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου καταλογίζοντας φόρους και πρόστιμα ύψους 12,47 εκατ. ευρώ.

Ποιοι φάκελοι ανοίγουν

Τα ακίνητα βρίσκονται στο «μάτι» του ελεγκτικού μηχανισμού με τους ελεγκτές να ερευνούν:
1.        Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινής αξίας της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.
2.        Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας.
3.        Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.
4.         Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).
5.          Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.

Αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά

Στο επίκεντρο βρίσκονται υποθέσεις που αναδίδουν έντονη οσμή φοροδιαφυγής, καθώς πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα που άλλαξαν χέρια με «ζεστό» χρήμα, δηλαδή με μετρητά. Μετά και το καθολικό απαγορευτικό χρήσης μετρητών στις μεταβιβάσεις και τη νομοθέτηση της υποχρέωσης καταβολής του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος, αποφασίστηκε να «χτενιστούν» οι πιο ύποπτες περιπτώσεις των τελευταίων ετών. Σημειώνεται ότι μόνο το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολικό τίμημα 27,74 δισ. ευρώ. Από αυτές, οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά (συνολικό τίμημα: 462,493 εκατ. ευρώ) ενώ σε 41.741 περιπτώσεις τίμημα ύψους 2,98 δισ. ευρώ εξοφλήθηκε εν μέρει με μετρητά.

Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμα και στις περιπτώσεις όπου οι συναλλαγές γίνονται μέσω τραπεζικού συστήματος κανείς δεν μπορεί να υπολογίσει πόσα μετρητά άλλαξαν χέρια για να καλύψουν τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής – αναγραφόμενης τιμής και εμπορικής αξίας αυτών των ακινήτων.

Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ