Irvine: Ποιός είναι ο μυστικοπαθής δημιουργός της πρωτοποριακής κοινότητας

Όταν το καλοκαίρι του 2010, μια νεαρή φοιτήτρια μετακόμισε στο Irvine της Καλιφόρνια δεν ήξερε πολλά για την πόλη. Αλλά ψάχνοντας να νοικιάσει κατάλυμα, έβλεπε το ίδιο όνομα σε όλα τα ενοικιαστήρια. «Κάθε διαθέσιμο διαμέρισμα ήταν από την Irvine Co.», είπε η Τζένιφερ Χένρι στο Bloomberg. Δεν υπήρχε κάτι άλλο στην πόλη.

Η κατάσταση αυτή την ενέπνευσαν ώστε να γράψει μια νομική εργασία σχετικά με την περίεργη επιρροή της εταιρείας στην πόλη. Σε ποια άλλη αμερικανική πόλη ένας μόνος ιδιοκτήτης είχε τέτοια δικαιώματα στα ακίνητα; Δεν έχουν αλλάξει και πολλά σήμερα. Για τους ντόπιους είναι κοινό μυστικό.

Σχεδόν οι μισοί κάτοικοι του Irvine, σε μικρή απόσταση με το αυτοκίνητο από τις ηλιόλουστες παραλίες της κομητείας Orange, είναι ιδιοκτήτες σπιτιού που ζουν σε μεγάλες δομές με μονοκατοικίες πολλών εκατομμυρίων δολαρίων. Αλλά είναι διαφορετικό αν νοικιάζετε στην πόλη. Η Irvine Co. κατέχει περίπου το 75% των διαμερισμάτων στην πόλη Irvine, σύμφωνα με στοιχεία που παρέχονται από την εταιρεία λογισμικού διαχείρισης ακινήτων RealPage Inc. Διαθέτει επίσης σχεδόν κάθε εμπορικό κέντρο στο Irvine, καθώς και πολλούς από τους χώρους γραφείων της πόλης. Διαθέτει λέσχη γκολφ και επιχείρηση εγκατάστασης ηλιακών πάνελ. Ακόμη και η Irvine Standard, μια κοινοτική εφημερίδα, ανήκει στην Irvine Co.

Ο μυστηριώδης κ. Μπρεν

Στο τιμόνι της Irvine Co. βρίσκεται ο Ντόναλντ Μπρεν, ο πλουσιότερος κατασκευαστής ακινήτων στην Αμερική, με περίπου 17,4 δισεκατομμύρια δολάρια στο όνομά του, σύμφωνα με το Bloomberg Billionaires Index. Λειτουργεί τον πυρήνα της αυτοκρατορίας του σαν μια μονοπρόσωπη ένωση ιδιοκτητών κατοικιών (HOA). Υπό την ηγεσία του, η Irvine Co. θέτει αυστηρά πρότυπα σχεδιασμού κατοικιών, απαιτώντας παράθυρα και στις τέσσερις πλευρές μονοκατοικιών, στέγες με κεραμίδια, καθώς και συγκεκριμένες αναλογίες οικοδομήσιμης επιφάνειας που επιτρέπουν χώρο για αυλές. Κάθε γειτονιά έχει μια λίστα φυτών, που υπαγορεύει ποια είδη δέντρων, θάμνων και χόρτων επιτρέπονται, και ο Μπρεν είναι γνωστό περιδιαβαίνει την πόλη και κατευθύνει το προσωπικό του να αναπλάσει αισθητικές επιλογές που δεν του αρέσουν.

Πολλά από τα χαρακτηριστικά της πόλης -όπως τα μεσογειακά σπίτια της με κόκκινα κεραμίδια- προήλθαν κατευθείαν από τη αγάπη του Μπρεν για την αρχιτεκτονική του Ιταλού αναγεννησιακού αρχιτέκτονα Αντρέα Παλλάντιο από την Φλωρεντία (1508-1580), επηρεάζοντας τα πάντα, συμπεριλαμβανομένων των σχολείων και των πυροσβεστικών σταθμών της πόλης. Ο Μπρεν αρνήθηκε να μιλήσει στο Bloomberg Businessweek, αλλά ο εκπρόσωπος της Irvine Co., Ryan Lilyengren, είπε σε ένα email ότι ο επί δεκαετίες κύριος σχεδιασμός και η συνεργασία της εταιρείας με την πόλη έχει προσφέρει «μια απαράμιλλη ποιότητα ζωής στους κατοίκους του Irvine» και ότι η πόλη «συνεχίζει να είναι μια υπόδειγμα νέας κοινότητας».

Σε παλαιότερο δημοσίευμα ο Ντόναλντ Μπρεν απέδωσε την αξιοσημείωτη επιτυχία του σε ένα μόνο παράγοντα: την τοποθεσία. Ανάμεσα στις δύο μεγάλες αγορές του Λος Άντζελες και του Σαν Ντιέγκο, το επιθυμητό κλίμα της Νότιας Καλιφόρνια και η παράκτια περιοχή επέτρεψαν στην The Irvine Company να πραγματοποιήσει το όραμά της για μια προγραμματισμένη κοινότητα που εξισορροπεί τη δουλειά, τη ζωή και το παιχνίδι.

Ο Μπρεν ξεκινά οικοδομές στην κομητεία Orange

Γηγενής του Λος Άντζελες και πρώην πεζοναύτης, ο Μπρέν ξεκίνησε ως νέος εργολάβος στην Κομητεία Orange της Καλιφόρνια. Ο Μπρεν θα συνεργαζόταν τελικά με την οικογένεια Ο’Νιλ στην Mission Viejo Company το 1963. Η εταιρεία είχε ως όραμα να αναπτύξει μια κεντρικά σχεδιασμένη κοινότητα στο Rancho Mission Viejo που ανήκε στην οικογένεια O’Neill από τα μέσα του 1800.

Η ευκαιρία με την εταιρεία Mission Viejo θα επέτρεπε στον Ντόναλντ Μπρεν να αναπτύξει τις δεξιότητές του στον κύριο σχεδιασμό, την κατασκευή και τη δημιουργία μιας κοινότητας από την αρχή. Αυτός και η ομάδα του εργάστηκαν δημιουργώντας το σχέδιο και χτίζοντας την υποδομή που θα γεννούσε την κοινότητα του Mission Viejo που θα αντιπροσώπευε περίπου 44 χιλιάδες στρέμματα από το ράντσο των 210 χιλιάδων στρεμμάτων.

Μετά την εμπειρία του στο Mission Viejo, άρχισε να χτίζει προγραμματισμένες κοινότητες αλλού στη Νότια Καλιφόρνια.

Ο Μπρεν και η The Irvine Company

Η επιτυχία του Μπρεν στο Mission Viejo τράβηξε την προσοχή της Τζόαν Ιρβάιν Σμιθ, απόγονο του Τζέιμς Ιρβάιν. Κατά τη διάρκεια του πυρετού χρυσοθηρίας της Καλιφόρνια στα μέσα του 19^ου αιώνα, ο Ίρβαϊν απέκτησε δύο ράντσα στη Νότια Καλιφόρνια που συνδυάστηκαν τελικά τα πάνω από 400 χιλιάδες στρέμματά τους για να σχηματίσουν το Irvine Ranch.

Το 1976, ο Μπρεν και η Τζόαν Ίρβαϊν Σμιθ συνεργάστηκαν με άλλους επενδυτές ακινήτων για να σχηματίσουν την Irvine Company. Με την ολοκλήρωση της εξαγοράς το 1977, η εταιρεία ξεκίνησε να διαχειριστεί, να σχεδιάσει, να αναπτύξει και να χτίσει τη μεγαλύτερη σχεδιαζόμενη κύρια νέα ιδιωτική κοινότητα στις ΗΠΑ.

Πραγματοποιώντας το όραμα του Ουίλιαμ Περέιρα

Το όραμα για την κοινότητα προήλθε από τον Ουίλιαμ Περέιρα, έναν καινοτόμο αρχιτέκτονα που επηρέασε βαθιά τον σχεδιασμό εμπορικών ακινήτων στο Λος Άντζελες και στη Νότια Καλιφόρνια.

Η ιδέα του ήταν να δημιουργήσει μια ανεξάρτητη κοινότητα που να εξισορροπεί όλους τους τύπους εμπορικών ακινήτων για να δημιουργήσει ένα περιβάλλον που να είναι ευνοϊκό για ζωή, εργασία και παιχνίδι.

Με το Irvine Ranch να βρίσκεται ακριβώς ανάμεσα στο Λος Άντζελες και το Σαν Ντιέγκο και επίσης ανάμεσα στην ακτή και τα βουνά, το ράντσο ήταν η ιδανική τοποθεσία για να πραγματοποιηθεί το όραμα του Περέιρα.

Άλλοι παράγοντες ήταν επίσης σημαντικοί για τη διασφάλιση της επιτυχίας αυτής της ευκαιρίας για τον Ντόναλντ Μπρεν. Πρώτον, το ράντσο είχε ήδη ταμειακές ροές από τις γεωργικές του δραστηριότητες. Το Irvine Ranch ήταν ο μεγαλύτερος παραγωγός πορτοκαλιών Βαλένθια στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Αυτό σήμαινε ότι η εταιρεία θα μπορούσε να διατηρηθεί σε όλη τη μακρά διαδικασία για την οικοδόμηση μεγάλων βασικών προγραμματισμένων κοινοτήτων.

Δεύτερον, δεν υπήρξαν οικονομικές απαιτήσεις για τόκους λόγω χρέους γης. Αυτό επέτρεψε στην εταιρεία να επανεπενδύσει τις ταμειακές της ροές και να μην θέσει σε κίνδυνο τη μακροπρόθεσμη διαδικασία με βραχυπρόθεσμες οικονομικές δεσμεύσεις.

Ο Μπρεν πιστεύει επίσης ότι είναι πλεονεκτικό για έναν προγραμματιστή κοινότητας μεγάλης κλίμακας να παραμένει ιδιωτικός. Οι τριμηνιαίες απαιτήσεις για πληρωμή μερισμάτων μειώνουν την ικανότητα ενός developer να επανεπενδύει και να πληρώνει για τα απαραίτητα κόστη προγραμματισμού και υποδομής που θέτουν τα μακροπρόθεσμα θεμέλια της σχεδιαζόμενης κοινότητας.