Δόμηση: 200 εκατ. ευρώ σε μελέτες για να «ξεκλειδώσουν» τα εκτός σχεδίου

Σε τροχιά υλοποίησης βρίσκονται τα δύο μεγάλα «πακέτα» μελετών για την καταγραφή πολεοδομικά αναγνωρισμένων οδών οι οποίες θα δίνουν δικαιώματα δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα.

Τα τελευταία χρόνια το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) με αλλεπάλληλες αποφάσεις του έχει ακυρώσει οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές ξεκαθαρίζοντας ότι η παροχή οικοδομησιμότητας με μοναδικό κριτήριο την αρτιότητα είναι αντισυνταγματική και επιβάλλεται τα οικόπεδα να έχουν πρόσωπο σε δρόμο που διανοίχθηκε νόμιμα και όχι με δουλείες.

Τρεις προϋποθέσεις δόμησης εκτός σχεδίου

Έτσι για να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου οικόπεδο θα πρέπει καταρχάς να πληρούνται τρεις προϋποθέσεις: να επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση γης στη συγκεκριμένη περιοχή, να έχει όρους δόμησης και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Το τοπίο αναμένεται να ξεκαθαρίσει όταν θα ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός στο 80% της επικράτειας που σήμερα δεν έχει, μέσω των 227 Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και των 18 Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) που «τρέχουν» ανά τη χώρα.

Έτσι, θα μπουν ακριβείς και συγκεκριμένοι κανόνες ώστε να μην απαιτείται «μετάφραση» και ερμηνεία από τις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησης όπως συμβαίνει έως σήμερα.

Στον πολεοδομικό σχεδιασμό εντάσσονται και οι μελέτες αναγνώρισης δρόμων, συνολικού εκτιμώμενου προϋπολογισμού 196 εκατομμυρίων ευρώ (με ΦΠΑ), οι οποίες θα δίνουν δικαίωμα δόμησης στα παρόδια οικόπεδα. Η καταγραφή και αναγνώρισή τους θα γίνει μέσω δύο πακέτων μελετών.

Σε εξέλιξη αναγνώριση δρόμων στα νησιά

Το πρώτο «πακέτο» αναγνώρισης οδών για τα νησιά έχει ολοκληρωθεί και, σύμφωνα με πληροφορίες, βρίσκεται σε φάση ελέγχου από τις υπηρεσίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προκειμένου να συνεχιστεί η αξιολόγηση ως προς το ποιοι από τους υπάρχοντες δρόμους θα χαρακτηριστούν, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, πολεοδομικά κοινόχρηστοι, καλύπτοντας την απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστους δρόμους, στα εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Οι μελέτες, προϋπολογισμού περίπου 37 εκατ. ευρώ (με ΦΠΑ) αφορούν 69 δημοτικές ενότητες σε νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, με έντονες οικιστικές και τουριστικές πιέσεις όπως είναι πολλά νησιά των Κυκλάδων, των Δωδεκανήσων, των Σποράδων, των Επτανήσων, της Αττικής, του Βορείου Αιγαίου έως και τη Γαύδο.

Μετά το Πάσχα οι ανάδοχοι των μελετών για όλη τη χώρα

Επίσης, χθες Παρασκευή έληξε η προθεσμία υποβολής προσφορών για την ανάθεση μελετών αναγνώρισης οδών για περιοχές της Κρήτης, της Εύβοιας και της ηπειρωτικής Ελλάδας ώστε να καλυφθεί όλη η επικράτεια.

Ο διαγωνισμός προκηρύχτηκε στις 10 Μαρτίου από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) και αναμένεται μετά τον έλεγχο της πληρότητας των φακέλων, η αποσφράγιση των προσφορών ώστε να προκύψουν οι ανάδοχοι, το πιθανότερο μετά το Πάσχα.

Άνοιξη του 2026 θα ξεκαθαρίσει το ποιος χτίζει και πού

Ο διαγωνισμός αφορά μελέτες για 22 περιοχές και εκατοντάδες δημοτικές ενότητες, με τη συνολική εκτιμώμενη αξία της σύμβασης να ανέρχεται σε 155 εκατ. ευρώ (με ΦΠΑ). Η προθεσμία ολοκλήρωσής τους ορίζεται στους 10 μήνες από την υπογραφή της σύμβασης για κάθε ένα τμήμα οπότε εάν δεν προκύψουν προσφυγές μεταξύ των συμμετεχόντων, την άνοιξη του 2026 θα ξεκαθαρίσει το ποια οικόπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές είναι οικοδομήσιμα και ποια όχι.

Το εύρος του έργου είναι τεράστιο. Είναι ενδεικτικό ότι μόνο στην Αττική οι περιοχές μελέτης αφορούν οκτώ δήμους και 65 δημοτικές ενότητες εκ των οποίων 41 στην Ανατολική Αττική και 11 στη Δυτική Αττική.

Βάση οι αεροφωτογραφίες προ του 1977

Αντικείμενο των μελετών είναι η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεων και εκτός ορίων οικισμών, βάσει των κριτηρίων, των προϋποθέσεων και των τεχνικών προδιαγραφών που είχαν καθοριστεί με υπουργική απόφαση το 2022.

Στόχος η ολοκλήρωση του χαρακτηρισμού των δρόμων, η ιεράρχησή τους (με βάση τον χαρακτήρα τους, τα επιμέρους γεωμετρικά χαρακτηριστικά τους και τον ρόλο που επιτελούν στο συνολικό οδικό δίκτυο της περιοχής), η κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου και η ένταξή του στο συνολικό πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας.

Με δεδομένο ότι ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης αποτελεί καταρχήν απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή – εφόσον δεν διέπεται από ειδικότερες διατάξεις – η αναγνώρισή της έχει σοβαρές συνέπειες, μεταξύ άλλων, στη δόμηση των παρόδιων ακινήτων και στην πολεοδομική και χωροταξική διαρρύθμιση της περιοχής.

Μάλιστα, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ το ζήτημα της ύπαρξης ή μη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υπόθεσης, με κίνδυνο έκδοσης αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει να τέμνεται εγκύρως με την έκδοση πολιτειακής πράξης ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της οδού ( ΣτΕ 2063/2018, 665/2018, 4059/2015 κ.α.).

Βασική προϋπόθεση για την καταγραφή μιας οδού είναι να εμφανίζεται στις πλέον πρόσφατες ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου πανελλαδικής κάλυψης και σε αεροφωτογραφίες προ του 1977. Εφόσον εμφανίζεται σε αυτές τότε αποτελεί αντικείμενο της μελέτης καταγραφής. Επίσης, θα εξετάζεται εάν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες π.χ. καθορισμένη ζώνη παραλίας που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διαμορφωμένη οδός ή δίκτυο δασικών οδών που έχουν αποτυπωθεί ως οδοί σε κτηματολογικά διαγράμματα λειτουργούν Κτηματολογίου άνω της πενταετίας κλπ.

Σήμερα κοινόχρηστοι δρόμοι θεωρούνται εθνικοί δρόμοι που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα, επαρχιακές οδοί που ορίστηκαν με υπουργική απόφαση, δρόμοι που επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα, δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923 κλπ.