ΗΠΑ: Γιατί συρρικνώνονται τα σπίτια των Αμερικανών

Οι ΗΠΑ εγκαταλείπουν το όνειρο της ιδιοκτησίας ενός προσιτού «οικογενειακού κάστρου» καθώς οι ολοένα υψηλότερες τιμές αναγκάζουν τους Αμερικανούς να αναζητήσουν μικρότερες κατοικίες.

Το μέγεθος της μέσης κατοικίας προς πώληση στις ΗΠΑ μειώθηκε στα 168 τετραγωνικά μέτρων τον Μάρτιο, μειωμένο κατά 7% από τον Μάρτιο του 2020, σύμφωνα με στοιχεία του Realtor.com και της Federal Reserve Bank of St Louis.

Το μέγεθος της μέσης κατοικίας υπό κατασκευή στις ΗΠΑ μειώθηκε το 2024 στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2010, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ.

Πληττόμενο από υψηλά επιτόκια και αυξανόμενους ασφαλιστικούς και ρυθμιστικούς περιορισμούς, το κόστος ενός νέου σπιτιού έχει εκτοξευθεί στα ύψη σε πολλές περιοχές των ΗΠΑ. Ο αριθμός των Αμερικανών που μπορούν να αντέξουν οικονομικά ένα νέο σπίτι έχει μειωθεί στο μισό. Ορισμένες εταιρείες κατασκευής κατοικιών αναγκάστηκαν να επιδοτούν επιθετικά το κόστος στεγαστικών δανείων για να προσελκύσουν αγοραστές.

Οι εμπορικοί πόλεμοι του Ντόναλντ Τραμπ θα μπορούσαν να δημιουργήσουν ένα νέο βαρίδι για την αγορά εάν η τιμή της ξυλείας, του χαλκού και άλλων οικοδομικών υλικών αυξηθεί. Οι ΗΠΑ εισάγουν περίπου το 25 με 30% της ξυλείας που απαιτείται για στέγαση από τον Καναδά και οι τιμές της ξυλείας έχουν ήδη αυξηθεί κατά περίπου 16% μέχρι στιγμής φέτος, σύμφωνα με έκθεση Μαρτίου από τη Morningstar.

Αυτές οι ανησυχίες σχετικά με το κόστος σημαίνουν ότι η ζήτηση για μικρά σπίτια σε μικρά οικόπεδα, που είναι πρότυπο στην Ιαπωνία, κάνει απόβαση στις ΗΠΑ.

Αλλαγές σε οικοδομικούς κώδικες

Στο Τέξας, μια πολιτεία που δεν είναι γνωστή για τις υπερβολές, οι νομοθέτες προσπαθούν να ανακαλέσουν νόμους που απαιτούν ελάχιστα μεγέθη οικοπέδων για να επιτρέπεται η κατασκευή μικρότερων κατοικιών. Ο αντικυβερνήτης του Τέξας Νταν Πάτρικ υποστήριξε την πρόταση, σημειώνοντας ότι η μέση τιμή κατοικίας στο Τέξας αυξήθηκε κατά 40% στα 335.000 δολάρια από το 2019 έως το 2023.

«Οι νέες κατασκευές [σπίτια], χτίζεται σε πολύ στενά οικόπεδα με χώρο μόνο για ένα αυτοκίνητο», είπε στους Financial Times η Λόρα Πονς, εκτελεστική διευθύντρια του Project Bravo, ενός μη κερδοσκοπικού οργανισμού κοινωνικών υπηρεσιών στο Ελ Πάσο του Τέξας.

«Είναι σε μεγάλο βαθμό λόγω της οικονομικής προσιτότητας», δήλωσε στους FT η Άλι Βολφ, επικεφαλής οικονομολόγος στη Zonda, μια εταιρεία έρευνας στέγασης. «Είναι μια δομική αλλαγή όπου θα δούμε μικρότερα σπίτια».

Ωστόσο, καθώς τα σπίτια συρρικνώνονται, «δεν είναι απαραίτητα φθηνότερα, δεδομένου του γεγονότος ότι το κόστος [κατασκευής] έχει αυξηθεί τόσο πολύ», είπε.

Αποτελώντας περίπου το 4% του ΑΕΠ των ΗΠΑ, η κατασκευή και η ανακαίνιση κατοικιών έχουν πληγεί σκληρά από την απόφαση της Federal Reserve να διατηρήσει τα επιτόκια υψηλότερα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Ενώ τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί τους τελευταίους μήνες, η μέση στεγαστική 30ετής υποθήκη ήταν 6,67% αυτόν τον μήνα, ποσοστό που δεν έχει παρατηρηθεί από το 2008, σύμφωνα με την Freddie Mac.

Μόνο το 20% περίπου των πιθανών αγοραστών στις ΗΠΑ μπορούν να αντέξουν οικονομικά αυτό το επιτόκιο στεγαστικών δανείων συν το 20% προκαταβολή που συνήθως απαιτείται για την αγορά ενός σπιτιού, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών. Αυτό είναι χαμηλότερο από το 42% το 2019, όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν περίπου 3,9% και οι τιμές των κατοικιών ήταν περίπου 30% χαμηλότερες.

Οι προκλήσεις σε προσιτές τιμές έχουν πλήξει και τους κατασκευαστές κατοικιών στις ΗΠΑ. Οι τιμές των μετοχών των DR Horton, Lennar, Toll Brothers μειώθηκαν μεταξύ 27 και 33% τους τελευταίους 12 μήνες. Σε εκείνο το διάστημα, ο δείκτης S&P 500 μειώθηκε κατά 4%.

Γενικά, τα μεγαλύτερα σπίτια προσφέρουν στους κατασκευαστές υψηλότερα περιθώρια κέρδους, δήλωσε ο Τόνι Αβίλα, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος του Builder Advisor Group. «Θα περίμενα ότι τα περιθώρια μπορεί να είναι ελαφρώς χαμηλότερα με μικρότερη επιφάνεια [σπιτιού]».

Η DR Horton, η μεγαλύτερη εταιρεία κατασκευής κατοικιών στις ΗΠΑ κατ’ όγκο, δήλωσε τον Φεβρουάριο ότι οι πωλήσεις διώροφων και πολυτελών κατοικιών τον Δεκέμβριο έφθασαν στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 20 περίπου ετών.

Υψηλά επιτόκια και αυξήσεις υλικών

«Οι περισσότεροι άνθρωποι, αν μπορούν να το αντέξουν οικονομικά, θα ήθελαν να είναι σε μια οικογενειακή μονοκατοικία. Αλλά αν δεν μπορούν, μπορούν να μείνουν σε διαμέρισμα», είπε η Τζέσικα Χάνσεν, ανώτερη αντιπρόεδρος στο DR Horton, σε συνέδριο τον Φεβρουάριο.

Το μέσο μέγεθος μιας μονοκατοικίας δεν πρόκειται να πέσει από τα 180 τετραγωνικά μέτρα στα 140 «εν μια νυκτί», είπε η Χάνσεν. «Αλλά κατασκευάζουμε επιφάνειες που είναι περίπου 140, 150 τετραγωνικά μέτρα που είναι πολύ κατοικήσιμα ως μονοκατοικίες για μια οικογένεια», είπε.

Αλλά, και, άλλες πολιτείες αντιμετωπίζουν ρυθμιστικές προκλήσεις που μπορεί να ξεκλειδώσουν οικονομικά προσιτή στέγαση.

Τα κατασκευασμένα και προκατασκευασμένα σπίτια, τα οποία διαφέρουν από τα σπίτια που κατασκευάζονται επί τόπου από την αρχή, μπορεί να είναι μια προσιτή επιλογή για ορισμένους αγοραστές, δήλωσε ο Γκέτσεν Ράαντ, μεσίτης της Berkshire Hathaway στο Λάνκαστερ της Πενσυλβάνια.

«Πολλοί από αυτούς τους περιορισμούς και τους κανονισμούς χωροταξίας και χρήσης γης δεν επιτρέπουν την κατασκευή κατοικιών», είπε.

Οι προηγούμενες προσπάθειες για τη συρρίκνωση των μεγεθών των μικρότερων κατοικιών έχουν αντιμετωπίσει αντιδράσεις σε πλούσιες γειτονιές, καθώς κάτοικοι υποστηρίζουν, ότι φθηνά σπίτια θα μειώσουν τη μέση τιμή πώλησης όλων των υπαρχόντων σπιτιών.